Премия за ликвидность. Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости. Данная премия вычисляется по формуле. Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Оценка будущей (наращенной) стоимости аннуитета

Поток последовательных платежей через равные интервалы времени в течение определенного количества периодов (лет) называется аннуитетом (финансовой рентой).

В этом случае сложные проценты начисляются (или дисконтируются) на каждый платеж в зависимости от оставшегося количества (длительности) периодов начисления или дисконтирования.

Характеристики аннуитета:

Величина каждого платежа или поступления;

Процентная ставка, по которой платежи дисконтируются или наращиваются;

Период аннуитета - период времени между двумя последовательными платежами;

Длительность аннуитета - период времени от начала аннуитета до его последнего платежа (аннуитеты могут быть срочными - на определенный срок времени и бессрочными - неограниченные по времени - вечные аннуитеты).

Аннуитетные платежи могут осуществляются в начале или конце периода аннуитета.

Аннуитет, платежи по которому происходят в начале периода аннуитета, называется пренумерандо .

Аннуитет, платежи по которому происходят в конце периода аннуитета, называется постнумерандо (обыкновенный аннуитет). Если называние аннуитета не упоминается, то это обыкновенный аннуитет.

Будущая стоимость аннуитета показывает, каким будет финансовый результат, суммарная наращенная сумма в конце периода всех платежей при начислении дохода на них по сложной ставке ссудных процентов.

Характеристики: годовые платежи Р, в течение п лет, сложные проценты по ставке iс.

Графически аннуитет постнумерандо можно представить следующим образом:

На первый платеж Р проценты будут начисляться (п-1) раз. Наращенная сумма первого платежа F1 составит

На второй платеж Р проценты будут начисляться на один период (год) меньше:

На третий платеж Р проценты будут начисляться на два периода (года) меньше:

На предпоследний (n-1) платеж Р, произведенный в конце (п-1)-го года, проценты начисляются в течение одного периода:

На последний платеж, произведенный в конце n-го года, проценты не начисляются:

Тогда общая наращенная сумма

где k in - коэффициент наращения аннуитета, который есть сумма членов геометрической прогрессии, где первый член а1 = 1, а знаменатель

В общем виде сумма членов геометрической прогрессии

Тогда коэффициент наращения

Будущая стоимость аннуитета

Расчет премии за ограничение ликвидности. Уточнение формулы для оценки ожидаемой доходности рискового финансового актива с учетом ограничения ликвидности

При оценке контрольного пакета, если отсутствуют какие-либо отдельные элементы контроля, величина премии за контроль должна быть уменьшена на стоимость, приходящуюся на данные элементы. Напротив, если неконтрольному пакету акций присущи какие-то отдельные возможности элементов контроля, то это должно быть отражено в его стоимости.

Ликвидность - это способность ценной бумаги быть быстро проданной и превращенной в денежные средства без существенных потерь для держателей.

Исходя из этого скидка за недостаточную ликвидность определяется как величина или доля в процентах, на которую уменьшается стоимость оцениваемого пакета для отражения недостаточной ликвидности. Высокая ликвидность увеличивает стоимость ценной бумаги, а низкая ликвидность снижает по сравнению со стоимостью аналогичных, но легко реализуемых бумаг.

Базовой величиной, из которой вычитается скидка за недостаточную ликвидность, является стоимость высоколиквидного сопоставимого пакета.

Необходимо проанализировать факторы как увеличивающие размер скидки, так и уменьшающие ее.

К первой группе факторов относятся низкие дивиденды или невозможность их выплаты, неблагоприятные перспективы продажи акций компании или ее самой, ограничения на операции (например, законодательные напряжения свободной продажи акций закрытых компаний).

Ко второй группе факторов относятся:

Возможность свободной продажи акций или самой компании,

Высокие выплаты дивидендов.

Размер пакета акций относится к фактору, который может как увеличить, так и снизить скидку за недостаточную ликвидность. Выходим на проблему: степень контроля - степень ликвидности. Контрольный пакет акций требует меньшей скидки за недостаточную ликвидность, чем миноритарный.

Что же касается миноритарных пакетов акций закрытых компаний, то они менее ликвидны, чем миноритарные пакеты открытых. Это связано, во-первых, с правом первого отказа, при котором акционер миноритарного пакета в случае продажи своих акций обязан предложить их компании; во-вторых, с отсутствием права на разделение, то есть отсутствием права на участие в продаже. Владельцы миноритарных пакетов при продаже акций не могут получить взамен на акцию такую же цену как и владельцы контрольного пакета.

Как правило, эта цена значительно ниже. Итак, нужно всегда помнить, что когда оценивается миноритарный пакет акций в закрытых компаниях, то применяется и скидка на неконтрольный характер и на недостаточную ликвидность.

Учитывая, что 70-80% ценных бумаг в России относится к закрытым акционерным обществам, риск ликвидности - один из самых распространенных на российском рынке. Анализ ликвидности предполагает также рассмотрение проблемы иерархии ценных бумаг по инвестиционным качествам, то есть с точки зрения привлекательности для инвесторов.

Облигации, привилегированные акции, обыкновенные акции различаются последовательностью возмещения денежных средств (если предприятие ликвидировано, то в первую очередь погашается задолженность по облигациям, затем по привилегированным акциям и только в последнюю очередь задолженность перед владельцами простых акций) и степенью гарантированности выплат. Проценты по облигациям выплачиваются независимо от того, получило ли предприятие прибыль или нет.

Если нет прибыли, то проценты должны выплачиваться из резервного фонда. Привилегированные акции дают гарантированное право на дивиденды, но в случае, если компания имеет финансовые средства для выплат. Обычные акции не имеют гарантированных прав на выплату дивидендов. Платой за возрастание риска, понижение гарантии выплат и возмещение денежных ресурсов в случае банкротств является использование различных скидок на недостаточную ликвидность.

Наименьшая скидка - по облигациям. У привилегированных акций скидка на недостаточную ликвидность больше, чем по облигациям, но меньше, чем по обычным акциям.

Базовой величиной, из которой вычитается скидка на недостаточную ликвидность - стоимость высоколиквидного сопоставимого пакета. Существует несколько методов определения скидки за недостаточную ликвидность. Отметим два наиболее интересных.

1. Показатель «цена компании/прибыль» для закрытой компании сравнивается с таким же показателем для свободнообразующихся сопоставимых акций на фондовых рынках.

2. Оцениваемая стоимость регистрации акций и брокерских комиссионных, взимаемых за продвижение акций компании на фондовый рынок. Берутся данные расхода в процентном отношении к стоимости выпускаемых акций, причем в случае закрытых компаний эти затраты гипотетические: во сколько бы стали расходы, если бы произошла эмиссия.

Будущая стоимость финансового инструмента через n периодов с учетом премии за ликвидность составит:

r 0 – доходность рисковых финансовых инструментов;

r л – доходность с учетом ликвидности;

n – период;

P – рыночная цена финансового инструмента.

П л – период ликвидности

П к – период конверсии;

П 0 – стандартный период конверсии рисковых финансовых инструментов.

Премия за ликвидность - это дополнительный доход, выплачиваемый (или предусмотренный к выплате) инвестору с целью возмещения риска финансовых потерь, связанных с низкой ликвидностью объектов инвестирования. Показатели "ликвидность инвестиций во времени" и "уровень финансовых потерь при продаже объектов инвестирования" находятся между собой в обратной связи.

Экономическое содержание этой связи заключается в том, что если инвестор соглашается на больший уровень финансовых потерь при реализации объекта инвестиций, он быстрее сможет его реализовать и наоборот. Наличие такой связи позволяет инвестору не только оценивать уровень ликвидности объектов инвестирования, но управлять процессом их конверсии в денежные активы, варьируя показатель уровня финансовых потерь.

Оценка ликвидности объектов инвестирования по уровню финансовых потерь осуществляется путем соотнесения суммы этих потерь и суммы инвестиций. Финансовые потери в процессе конверсии объектов инвестирования в денежные активы считаются:

• низкими, если их уровень к объему инвестированных в объект средств не превышает 5%;
• средним, если этот показатель колеблется в пределах 6-10%;
• высоким - если он варьирует в диапазоне 11-20%;
• очень высоким, если этот уровень превышает 20%.

Экономическое поведение инвестора направлено на подбор высоколиквидных объектов инвестирования при прочих равных условиях, так как это обеспечивает ему большую возможность для маневра финансовыми ресурсами в процессе управления инвестиционным портфелем. Для того, чтобы инвестор был заинтересован в выборе средне- и низколиквидных объектов инвестирования, он должен получить определенные стимулы в виде дополнительного инвестиционного дохода.

Чем ниже уровень ликвидности объекта инвестирования, тем выше должен быть размер инвестиционного дохода или премия за ликвидность.

Страница была полезной?

Еще найдено про премия за ликвидность

1. Оценка эффективности инвестиций
   Поэтому дисконтная ставка наряду со среднерыночным уровнем процента должна учитывать в необходимых случаях размер премии за риск и премии за ликвидность по конкретному реальному инвестиционному проекту Показатели оценки эффективности инвестиций С учетом изложенных
2. Риск ликвидности инвестиций
   При наличии такого риска инвестор вправе рассчитывать на дополнительный доход в виде премии за ликвидность Страница была полезной
3. Премия за риск
   Далее страховая премия премия за ликвидность инфляционная премия амортизационная премия Синонимы Рыночная премия за риск Страница была полезной
4. Определение стоимости гудвилла в формате МСФО
   При оценке по справедливой стоимости используют доступные рыночные показатели с дополнительными корректировками скидка за ликвидность премия за влияние и т п Следует отметить что стоимости в этих двух вариантах
5. Факторы специфических рисков компаний при оценке премии за эти риски на развивающихся рынках капитала
   И соответствующие им четыре индикатора факторов оборачиваемость кредиторской задолженности годовой темп роста выручки коэффициент текущей ликвидности и структура капитала D E Таким образом указанные факторы и индикаторы позволят менеджменту собственникам... Таким образом указанные факторы и индикаторы позволят менеджменту собственникам компаний и ее потенциальным инвесторам понимать природу специфических рисков оцениваемой компании и более адекватно и объективно оценивать премию за специфические риски Именно на базе выявленных автором индикаторов предлагается в дальнейшем разработать методику
6. Метод рынка капитала
   Для нахождения стоимости контрольного пакета добавляют премию за контроль Если акции оцениваемого предприятия низколиквидны необходимо вычесть скидку на недостаточную ликвидность Метод
7. Анализ моделей оценки стоимости капитала
   Для них трудно определить безрисковую доходность премию за рыночный риск бета-коэффициент по имеющимся данным локального рынка капитала из-за низкой ликвидности обращаемых
8. Оценка стоимости факторинга услуг компании
   Большая часть этой части комиссии представляет собой оплату оказываемых фактором услуг а именно. контроля своевременной оплаты товаров дебиторами. работы с дебиторами при задержках платежей только для факторинга без регресса. учета текущего состояния дебиторской задолженности и предоставления поставщику соответствующих отчетов. инкассации платежных требований 4 Премия за принятые фактором на себя риски. риск несвоевременной оплаты поставок ликвидный риск.
9. Оценка финансовой устойчивости страховой компании
   СП - страховые премии страховой компании Коэффициент устойчивости надежности страховщика Кн характеризует совокупный уровень ликвидности платежеспособности и рентабельности
10. Анализ реализации процедуры банкротства и пути финансового оздоровления сельскохозяйственных организаций оренбургской области
    Таким образом разработанные нами рекомендации по оценке справедливой стоимости животных на выращивании и откорме и использование их для расчета показателей финансового состояния в составе наиболее ликвидных активов способствуют финансовому оздоровлению организации Ставка рефинансирования ЦБ РФ на момент введения процедуры наблюдения... Таким образом сложив базовую доходность и премию за риск мы получим ставку капитализации для определения справедливой стоимости животных на выращивании и
11. Финансовые активы
    Чтобы оценить приемлемость вложений в те или иные виды ценных бумаг инвестор обычно к действующим на рынке капитала процентным ставкам добавляет премию за инвестиционный риск Далее нефинансовые активы финансовое обязательство монетарные активы немонетарные активы инвестиционные активы... Далее нефинансовые активы финансовое обязательство монетарные активы немонетарные активы инвестиционные активы чистые активы наиболее ликвидные активы быстрореализуемые активы медленно реализуемые активы труднореализуемые активы Страница была полезной
12. Взаимосвязь финансовых рисков и показателей финансового положения страховой компании
    Страховая премия нетто-перестрахование страхование иное чем страхование жизни тыс руб 316137 22667794 2408215 6 Коэффициент общей... Коэффициент абсолютной ликвидности 11,08 0,78 0,85 8 Коэффициент автономии 61,78 27,80 0,33 Данные табл 1 убедительно доказывают
13. Расчет средневзвешенной стоимости капитала
    Скорректированный коэффициент текущей ликвидности 1.898 Таким образом на основе проведенного анализа можно сделать вывод о том что риск... МЕР можно оценит как малый и присвоить ему значение 0.15 5 Премия за закрытость компании составляет 75% от безрисковой ставки и равна -1.55 % 6. Рассчитаем
14. Оценка премии за специфические риски компании при определении требуемой доходности на собственный капитал
    Согласно исследованиям 12, 17-20 ключевыми драйверами дополнительной доходности за риски размера на рынках капитала являются уровень ликвидности наличие спреда акций при купле-продаже и небольшое число следок по купле-продаже акций сезонность Однако... RPm - премия за рыночные риски Полагая что специфические риски компаний представляют собой остатки уравнения регрессии в
15. Модель оценки капитальных активов как инструмент оценки ставки дисконтирования
    Достаточно часто встречаются развивающиеся рынки с низким стандартным отклонением доходности индекса однако это явление вызвано не низкой рискованностью а отсутствием ликвидности на таких рынках Третий подход - это синтез двух предыдущих он учитывает как спред... С σi σgb 7 где Сr - премия за суверенный риск инвестирования в акции С - премия за суверенный риск инвестирования в
16. Особенности финансовой политики компаний в условиях кризиса
    Существенный блок мер антикризисной политики направлен на оптимизацию численности персонала и сокращение затрат на оплату труда пересмотр штата сотрудников увольнение наименее квалифицированных и недостаточно производительных работников жесткий контроль за соотношением темпов роста производительности труда и заработной платы мониторинг рынка труда для недопущения необоснованного превышения заработной платой конкурентного уровня совмещение функционала и сокращение сотрудников исключение работы в выходные и праздничные дни введение режима неполного рабочего дня экономия расходов на оплату труда управленческого персонала направление сотрудников в неоплачиваемые отпуска сокращение премий закрытие вакансий аутстаффинг осуществление вспомогательных функций силами временно незанятых сотрудников Значимый элемент политики выживания... Это касается операционного рычага финансового рычага валютного риска кредитного риска и риска ликвидности 8, 9, 16 Снижение рисков достигается с помощью следующих мер 1 снижение операционного рычага
17. Влияние жизненного цикла бизнеса на оценку его стоимости
    Отсутствует Ликвидный Отказ от инвестиций Уход с рынка Уход из вида экономической деятельности 0-20 Рассмотрим пример... Ставка дисконтирования определяется суммированием безрисковой ставки уровня инфляции и перечисленных премий за риск Предложенная техника учета влияния рисков не претендует на бесспорность Однако она дает
18. Анализ средневзвешенной стоимости инвестированного капитала в системе анализа цепочки создания стоимости
    Рыночная премия за риск % 5,80 6,00 6,20 0,19 0,22 12,81 9,36 Коэффициент бета вида деятельности... Коэффициент текущей ликвидности оборотные активы к краткосрочным обязательствам 1,5 и выше 1-1,5 1 и ниже Коэффициент мгновенной
19. 
    X 0% 1 - 0% средневзвешенная стоимость капитала с учетом премии за риск - 20% 20% X 1 - 0% 12% X 1 - 20% ... I T где k - коэффициент ликвидности активы сумма долга без учета процентов по банковским кредитам ед k норм - нормативное
20. Премия за риск отменяет амортизацию и умножает цены
    Риск за ликвидность предприятия 3 Размер компании 3 Уровень и прогнозируемость прибылей 5 Суммарная ставка капитализации 31,25 ... Таким образом чем выше будет значение ставки капитализации а все теоретические в кавычках основания для этого есть тем ниже будет значение собственного капитала компании и следовательно автоматически выше будет оцениваться значение премии за риск привлечения капитала для развития компании Обобщая вышеизложенные проблемы заметим что в России

Определение премии за низкую ликвидность

Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.

Данная премия вычисляется по формуле:

где: П – премия за низкую ликвидность;

Rб - безрисковая ставка;

L- период экспозиции (в месяцах);

Q- общее количество месяцев в году.

где: 8 месяцев – период экспозиции объекта. Принят по данным городских агентств недвижимости (ООО «Архангельская недвижимость», ул. Воскресенская, 17, тел. 65-73-91) предложения о продаже подобного объекта недвижимости появляются в среднем в течение 8 месяцев.

Данный период экспозиции относится к ЕОН, т.е. к земельному участку и зданию. При продаже объекта (здания) земельный участок переходит (продается или сдается в аренду) вместе с ним. Поэтому период экспозиции для здания и земельного участка принят одинаковым.

Определение нормы возврата капитала

В данной оценке используется метод Инвуда, который, по мнению экспертов, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России

Расчет производится по формуле:

Rвозвр - норма возврата капитала;

R - ставка реинвестирования (норма дохода на капитал);

k - срок экономической жизни, принимается равным 10 лет.

Расчет ставки реинвестирования

Расчет нормы возврата на капитал

Расчет ставки капитализации для улучшений

Премия за риск вложения в недвижимость . В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта. На практике премия за риск вложения в недвижимость рассчитывается на основе анализа всех возможных случаев потери оцениваемого объекта недвижимости путем суммирования среднерыночных страховых премий по данным случаям страховых кампаний высшей категории надежности, имеющих лицензию на осуществление страховой деятельности.

Премия за низкую ликвидность . При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. Премия за низкую ликвидность (p 2) может быть рассчитана по формуле:

p 2. = 1 – 1/(1 + r f) Тэксп, (4.12)

где p 2 –премия за низкую ликвидность недвижимости;

r f – безрисковая ставка дохода (годовая);

Т эксп – срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

На практике часто применяется приблизительный расчет данной премии по формуле:

p 2.. = r f ∙ Тэксп. (4.13)

Премия за инвестиционный менеджмент . Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей для оцениваемого объекта недвижимости. На практике зачастую оценивается экспертным методом.

Методы расчета нормы возврата в составе ставки капитализации.

Норма возврата фактически переводит темп прироста стоимости за n лет в годовое измерение.

Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (r 1 ) :

прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;

возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 1 или 100% на срок, через который ожидается изменение стоимости объекта недвижимости. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

r 1 = 1 / n, (4.14)

R = r e + dep · (1/ n), (4.15)

где R – ставка капитализации;

r e – ставка доходности на собственный капитал;

dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Метод Ринга применяется в первую очередь, когда ожидается увеличение стоимости объекта недвижимости через n лет.

Метод Ринга также применяется, когда инвестиции в объект недоступны, а безрисковый инструмент на рынке или не найден или имеет нестабильную ставку доходности.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть ставки капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.

r 1 = sff (п , r e) = r e / ((1+ r e) n – 1), (4.16)

где r e – ставка доходности на собственный капитал;

r 1 – норма возврата капитала;

sff (п, r e)– фактор фонда возмещения.

Метод Инвуда применяется, если прогнозируется снижение стоимости объекта недвижимости и инвестиции в оцениваемый объект или сходные объекты на рынке доступны.

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

r 1 = sff (п , r f) = r f / ((1+ r f) n – 1), (4.18)

r 1 – норма возврата капитала;

r f – безрисковая ставка;

sff (п, r f)– фактор фонда возмещения.

В качестве безрисковой ставки доходности выбирается доступный инструмент на рынке, поэтому при уменьшении стоимости объекта недвижимости в будущем, нет ограничений для применения данного метода.

Таблица 4.2. Пример расчета ставки капитализации

Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции (рыночной выжимки)

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

где NOI i – чистый операционный доход i-го объекта-аналога;

V i – цена продажи i-го объекта-аналога:

n – количество аналогичных объектов недвижимости..

Таблица 4.3

Расчет ставки капитализации методом рыночной выжимки

Расчет ставки капитализации методом связанных инвестиций.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина ставки капитализации определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной постойной. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита.

R m = i / (1– (1+ i) - n), (4.20)

где R m – ипотечная постоянная;

i – ставка процента по кредиту;

n – срок, на который выдан кредит.

Ставка капитализации для собственного капитала рассчитывается методом с учетом возмещения капитальных затрат, рассмотренном выше (формула 4.5)

Общая ставка капитализации (R о) определяется как средневзвешенное значение:

R о = M R m + (1 – M) R e (4.21)

где M – коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей сумме инвестированного капитала);

R e – коэффициент капитализации для собственного капитала.

Пример. Доля собственного капитала – 40%; ставка процента по кредиту – 15%; кредит предоставлен на 20 лет; ставка капитализации на собственный капитал – 10%, тогда общая ставка капитализации равна:

а) ипотечная постоянная для кредита, предоставленного на 20 лет под 15% годовых, опредляется как фактор взноса на амортизацию единицы iaof (i,n)

R m = 0,15 / (1– (1+ 0,15) -20) = 0,15976;

б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле (4.21):

R о = 0,6 ٠ 0,15976+ 0,4 ٠ 0,10 = 0,135857 (или 13,59%);

в) если ЧОД объекта составляет 100 тыс. долл в год, то инвестиционная стоимость объекта определяется по формуле (4.1):

V = 100 000/0,1359 = 735 835 долл.

Положительное или отрицательное влияние заемных средств, а также интенсивность этого влияния определяются соотноше­нием между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный капитал. Эффективность этого влияния (как бы плечо рычага) определяется отношением величины заемного капитала ко всей сумме вложенных средств, т. е. коэффициентом ипотечной за­долженности.

Если обозначить R m – ипотечная постоянная, R о – общая ставка капитализации, то виляние левереджа можно записать:

R т < R о - область положительного влияния левереджа, кредит эффективен и увеличение доли кредита приведет к увеличению отдачи на собственный капитал;

R т > R о - область отрицательного влияния левереджа, кредит неэффективен и увеличение доли кредита приведет к уменьшению отдачи на собственный капитал.

При прогнозе полной потери стоимости объекта оценки в конце периода владения (FV= 0, и, следовательно ê = -1 ) возврат первоначального капитала должен быть обеспечен за счет реинвестирования части периодического дохода, и первоначальное выражение будет иметь вид:

Определение нормы возврата (SFF ), а, следовательно, и ставки капитализации (R0 ) зависит от условий формирования фонда возмещения потери стоимости.

При расчете ставки капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива, выделяют три основных метода определения нормы возврата:

1. Метод Инвуда.

2. Метод Хоскольда.

3. Метод Ринга.

Метод Инвуда.

В условиях постоянного и стабильного во времени денежного потока фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме прибыли (i = Rе ), т. е.

Применяется в случаях, когда по экспертному заключению Оценщика ожидается получение постоянного дохода за оставшийся период владения объектом оценки.

Метод Хоскольда.

Аннуитетный метод возврата инвестиций.

Ставка дохода, приносимого объектом, высока, и ее трудно достичь в случае реинвестирования. Чтобы обезопасить возврат средств, вложенных в объект недвижимости, инвестор формирует фонд возмещения по минимальной (безрисковой) ставке.

где: Rf – безрисковая ставка (ставка безрискового финансирования)-норма дохода по безрисковым вложениям.

Применятся в случаях, когда, по мнению Оценщика, получение постоянных доходов связано с повышенным риском уменьшения или прекращения прогнозируемого денежного потока.

Метод Ринга.

Линейный метод возврата капитала (инвестиций).

Этот метод предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом. Норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100%-ом возмещении капитала равна 1/n .

где: n – время амортизации объекта (остаточный срок экономической жизни) в годах.

Применяется при оценке старых или сильно изношенных объектов, для которых характерна тенденция снижение дохода (уменьшение арендной платы, увеличение расходов на ремонт и восстановление) за оставшийся период владения объектом.

В данной работе, в качестве метода нормы возврата, использовано формирование фонда возмещения при аннуитетном характере возврата капитала методом Инвуда.

Оценщик прогнозирует стабильный и постоянный доход за время владения объектом, поэтому дисконтирование денежных потоков производится на средину года.

Определение ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования рассматривается как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложения своих средств в покупку данного объекта недвижимости. Имеется в виду, что у инвестора есть другие альтернативы вложения средств, которые также предполагают получение дохода с той или иной степенью риска. Ставка дисконта зависит от степени риска вложений капитала. Под риском понимается вероятность потери стоимости собственности вследствие, например, банкротства предприятия, малой ликвидности недвижимости, экономических, социальных, политических и других чрезвычайных событий. Чем выше риск, тем выше ставка дисконта. Это объясняется тем, что готовность инвестора идти на риск оправдана тогда, когда он ожидает повышенную отдачу от его инвестиций.

Для определения нормы дисконтирования в настоящем отчете применяется метод построения, который основывается на предпосылке о том, что норма дисконтирования является только функцией риска и может быть определена как сумма всех рисков, которые присущи каждому конкретному проекту. Основными видами рисков, которые наиболее актуальны для инвестиций в недвижимость, являются: риск управления недвижимостью, риск низкой ликвидности, риск рынка недвижимости, риск рынка капитала, риск инфляции, финансовый риск, экологический риск, законодательный риск, планировочный риск, юридический риск, риск износа и налоговый риск. В общем случае ставка дисконта (Re ) в методе построения – это сумма безрисковой (реальной) ставки (Rf ), премии за риск (r р ), премия за низкую ликвидность объекта (Л ), премия за инвестиционный менеджмент (М ):

Re = Rf + r р + Л + М

В зарубежной практике в качестве безрисковой ставки используют процентную ставку по долгосрочным государственным облигациям. Например, в США эталоном безрисковых вложений служат облигации 30-летнего государственного займа федерального правительства. В российской практике оценки в качестве безрисковой ставки, как правило, используется норма доходности по правительственным облигациям, ставка рублевого депозита.

В целях настоящей оценки в качестве безрисковой ставки принимается значение долгосрочной ставки рынка ГКО-ОФЗ на дату оценки в номинальном рублевом выражении.

Премия за риск вложения

Премия за риск вложений (rp ) определена экспертным методом. Ниже указаны основные виды систематических и несистематических рисков, которые могут оказать влияние на развитие ситуации на рынке купли-продажи и аренды недвижимости. Степень вероятности риска рассматривается по десятибалльной шкале. Чем выше значение риска в таблице, тем более вероятным предполагается риск его наступления для оцениваемого объекта.

К систематическим рискам относятся:

Ухудшение общей экономической ситуации

Данный риск учитывает возможный рост инфляции, несопоставимый с возможным увеличением арендной ставки, предполагаемой на прогнозный период. Падение ставки арендных платежей так же может быть вызвано снижением деловой активности в стране в целом, изменением структуры спроса на аренду и покупку недвижимости.

Изменение федерального или местного законодательства

Данный вид риска связан в первую очередь с земельными отношениями, т. е. возникновением трудностей при продлении договора аренды на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости. Также данный риск предполагает обязательные издержки собственника на предполагаемый выкуп земельного участка под объектом недвижимости. Изменения в законодательстве могут быть связаны с увеличением арендных и налоговых платежей, повышением процентной ставки кадастровой стоимости для выкупа земельного участка, а также другими аспектами, связанными с налогообложением объектов недвижимого имущества.

Тенденции развития экономики в регионе

На изменение степени риска вложения финансовых капиталов в рынок недвижимости оказывают влияние тенденции развития экономики в регионе, отражающие общие тенденции экономики страны. Однако экономика в регионах развивается гораздо более медленными темпами, чем экономика страны в целом. Особенно большое влияние данный риск оказывает на принятие решений об инвестировании средств в депрессивные и дотационные регионы, к которым относится Кировская область.

Несистематические риски чаще всего связаны с самими объектами и поддаются корректировке:

Ускоренный износ здания

Данный риск учитывает все виды износа здания, в том числе физический, функциональный и внешний. При этом для недвижимости с различным функциональным назначением различно влияние каждого из видов износа. Так, на стоимость производственного здания в первую очередь влияет физический износ, т. к. у зданий данного назначения велика нагрузка на перекрытия, усиленная вибрация приводит к необходимости дополнительного обслуживания межпанельных швов ит. п. Для офисных и торговых зданий особое значение приобретает функциональный износ, а именно: несоответствие характеристик здания современным рыночным стандартам и представлениям о характеристиках данного типа имущества (несовременная конструкция, дизайн, устаревшая технология и связанные с этим факторы).

Неполучение арендных платежей

Данный риск учитывает вероятность неполучения арендных платежей арендодателем при возникновении финансовых трудностей у арендатора, в силу которых он не может полностью или частично оплатить арендные платежи, эксплуатационные и коммунальные расходы, либо при недобросовестном отношении арендатора к своим обязательствам по уплате арендных платежей в соответствии с договором аренды.

Недостаточно эффективное управление проектом

В рамках системы профессионального управления недвижимостью происходит разграничение функций Собственника и Управляющего. За Собственником остаются функции принятия стратегических решений и функции контроля качества управления. Функции оперативного управления объектами недвижимости делегируются специализированными управляющими компаниями. При условии наличия на рынке недвижимости превышения предложения над спросом, возникает необходимость гораздо более серьезного подхода к вопросу управления объектом недвижимости.

Наличие избыточных площадей

Данный риск связан с наличием на рынке большого количества аналогичных объектов, которые не могут быть сданы в аренду по причине превышения спроса. Также данный риск отражает и наличие избыточных площадей на самом объекте, затрудняющих одновременную 100% сдачу в аренду всех его площадей. Данные факторы не могут не сказаться на доходности объекта оценки.

Ухудшение транспортной доступности объекта

Данный вид риска указывает, насколько обеспечен объект оценки транспортной инфраструктурой и вероятно ли наступление в будущем ситуации, когда транспортная доступность ухудшится, например, вследствие проведения ремонтных работ на дорогах, путепроводах, развертывания нового строительства и др.

Сложности обеспечения инженерной инфраструктурой

При оценке потенциала объекта и рискованности вложения в него денежных средств необходимо рассмотреть вопрос о возможности обеспечения его всеми видами инженерных коммуникаций, в том числе водоснабжением, отоплением, электроснабжением, телефонной связью и др. Чем выше риск возможности неполучения какого-либо вида благоустройства, тем выше расценивается риск вложения в объект оценки.

Ухудшение коммерческого потенциала области

Данный риск связан, прежде всего, с тем, что планируемое увеличение предложения на рынке недвижимости неизбежно приведет к снижению ставки аренды и стоимости 1 кв. м. Особенно актуально это при условии, если соотношение спроса и предложений на недвижимость достигло равновесия или предложение превышает спрос. Данное равновесие предполагает проектирование и строительство более качественных продуктов, более жестокую конкурентную борьбу среди девелоперов и консультантов по недвижимости, занимающихся маркетингом проектов.

Премия за низкую ликвидность

Считается, что данный риск (Л ) может иметь критическое значение, так как при необходимости реструктурировать или оставить данный объект инвестор не сможет продать недвижимость относительно других активов бизнеса быстро и без финансовых потерь. Принимая за срок экспозиции объекта оценки (N об ) период в 6 месяцев, а также исходя из приемлемого для недвижимости периода экспозиции (N норм ) в 12 месяцев, можно предположить общую премию за риск низкой ликвидности в оцениваемое недвижимое имущество как произведение реальной безрисковой ставки (Rf ) и отношения, учитывающего снижение ликвидности объекта оценки.

Л= Rf * N об / N норм

Премия за инвестиционный менеджмент

Премия за инвестиционный менеджмент (М ) определяется рискованностью и сложностью вложения средств в конкретный вид недвижимости. Доход, который инвестор планирует получить от инвестиций, в существенной степени гарантируется грамотным управлением объектом недвижимости. Риск управления недвижимостью является уникальным, так как для альтернативных инвестиций на финансовом рынке риск управления минимален. Величина премии за риск инвестирования в объекты недвижимого имущества традиционно принимается в размере, не превышающем 5%. В рамках данного Отчета величина премии за риск принята на уровне 3%.

Табл. 16 – Расчет ставок дисконтирования и капитализации методом кумулятивного построения

Определение итогового значения ставки возвратной капитализации.

Величина ставки возвратной капитализации, определенная методом рыночной экстракции, составила 11,91% и 22,22%; определенная методом кумулятивного построения – 19,85%. Значительная разница в величинах ставки, определенной различными методами, обусловлена тем фактом, что метод кумулятивного построения основан на экспертных оценках рисков и премий за риск, в то время как метод рыночной экстракции опирается на реальные рыночные данные.

Проведенный Оценщиком подробный анализ таблицы 18 показал, что главным недостатком метода кумулятивного построения является допущение об аддитивности рисков, в то время как все факторы зависимы между собой и не действуют отдельно друг от друга. В связи с этим вероятен факт двойного (и более) учета того или иного фактора и, соответственно, искусственного завышения ставки дисконтирования и ставки капитализации. Кроме того, существует вероятность, что в таблице 18 не учтен какой-либо из факторов риска, так как не существует стандартного набора рисков, общего для всех случаев.

С учетом вышесказанного, Оценщик в настоящем Отчете принял решение в дальнейших расчетах использовать ставку возвратной капитализации, определенную методом рыночной экстракции, как наиболее достоверную из определенных различными методами.

11.4.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки

На четвертом этапе определяется рыночная стоимость объекта оценки путем капитализации чистой прибыли от объекта.

Табл. 17 – Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом методом прямой капитализации

12. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

В настоящем разделе отчета об оценке сводятся воедино все данные, полученные в ходе оценки, и делается окончательный вывод относительно рыночной стоимости оцениваемого имущества. Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.